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土地制度改革提速或將平抑地價
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循序漸進的土地制度屏東林邊建地貸款改革，能否給日趨火爆的土地市場澆一盆冷水？
近日，有媒體報道，農村集體經營性建設用地使用權流轉試點即將在18個省市開閘，引發廣泛關註。雖然其後國土部澄清，相關文件並未正式下發，但勢在必行的土地制度改革仍舊給以土地為基礎的房地產行業帶來新的想象空間。
今年以來，土地市場異常火爆，特別是北京、上海等城市"地王"頻出。9月4日，融創中國在北京創下7.3萬元/平方米的單價"地王"紀錄；隔日，新鴻基又在上海斥資217.7億元拿下徐傢匯地塊，成為上海歷史上總價最高的"地王"。
由供需關系決定的地價不斷飆升，從一個側面反映出，目前城市建設用地供應相對偏緊。而打破這一局面的關鍵，就在於如何增加城市建設用地的供給。
根據中信證券的一份研究報告估算，如果農村集體建設用地在東部沿海和中部的18個省市推廣，"可將現有城市建設用地面積擴大23%"。這勢必將大大緩解城市建設用地供應偏緊的局面。
中信證券的計算方式是這樣的：18個省市的農村建設面積約為1908.2萬公頃，假設其中5%可以流轉，即約為95.4萬公頃，相當於2011年全國城市建設用地面積規模的23%。
事實上，通過農村土地流轉增加城市建設用地的做法在蘇南、重慶、天津等地已經實踐多年，並成為上述地方增加城市建設用地供給的主要手段之一。
2005年，國土資源部曾印發《關於規范城鎮建設用地增加和農村建設用地建設減少相掛鉤試點工作的意見》，即"城鄉建設用地增加掛鉤"制度，成為相關土地流轉及供地實踐的政策依據。
"城鄉建設用地增加掛鉤"制度簡言之就是，地方可以通過將農村節約出來的農村建設用地(主要是宅基地以及鄉鎮企業用地)復耕為耕地，獲得城市建設占用耕地的指標。
不過，由於農村集體建設用地流轉以及增減掛鉤的具體做法，尚存在諸多爭議，從國土資源部的最新澄清可以看出，對於大規模的土地流轉，決策層仍持十分謹慎的態度。
中金公司的研究認為，土地流轉將按照如下步驟推進：會先做土地確權(目前基本完成)，再動承包地自由經營流動權，再放宅基地抵押權，而宅基地轉性國有建設用地放開的難度很大；會分步走，是個長期改革的過程。
中信證券的觀點也推斷：土地流轉推進的原則是，耕地與建設用地的界限不破，經營性建設用地和非經營性建設用地的界限暫時打破；推進的順序是，首先推動經 營性用地流轉，再推動宅基地流轉，走一條先易後難、循序漸進的路徑，意在不改變土地用途的情況下，盤活農村經營性建設用地存量，提升土地的集約化程度和利 用效率。
雖然目前的共識是：土地制度改革無法一蹴而就建融彰化永靖建融，也不會以一種激進的形式展開，不過中金公司的研究報告還是從產業、公司的角度提出瞭一個有趣的問題：哪些地產類公司將會從這一長遠的趨勢中受益？
"如果土地流轉放開，拆遷將變得容易，則地價會受到平抑，周轉型、資金實力強的開發商相對受益，但整體上開發商利潤率也將攤薄。"報告提出瞭這樣的觀點。
目前，土地流轉的典型模式包括重慶、成都所采取的"地票"模式，以及武漢城中村改造所采取的高度市場化模式。
所謂"地票"，是指農村集體建設用地，經過復墾並經過土地管理部門驗收後所產生的指標。房地產企業購得的地票，可以納入新增建設用地計劃，增加相同數量的城鎮建設用地。
中金報告認為："如果走地票/宅基地換房模式，地方政府通過增減掛鉤，獲得大量土地指標以及可出讓儲備，但背上瞭農民進城的配套建設包袱，而開發商則先 要買地票，再進入招拍掛，開發商獲得的收益僅是勾地權，但政府土地出讓多，同業競爭加劇，長期對行業難言利好，不會形成集中度很高的開發商。"
而武漢城中村改造采取的是更為直接的農用建設用地與城市建設用地等權的機制，這意味著城中村農民獲得大部分土地增值收益，而地方政府則放棄瞭這一塊利益，但也將收儲占用資金的包袱轉給瞭開發商。
對此，中金提出："如果走城中村模式，那麼地價會被平抑，開發商盈利能力提升，小開發商因為資金實力不夠被擠出，但供地也會很大。好的方面就是房價也會被抑制，政策不用壓制瞭，可以提升資金實力雄厚的上市開發商估值。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/08212405582.shtml
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