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降息後廣深現搶房熱潮 現在是購房最好時期

??楊紅旭:我和很多人的觀點不太一樣,我一直認為全國基本上沒泡沫,少數地區和個別地區有,像鄂爾多斯、溫州,包括有些資源性的城市,房價曾經大跌過,炒作投機比較熱的城市是有泡沫的。但是全國整體和絕大部分城市基本上沒有明顯泡沫,經過2014年樓市降溫之後,大部分的城市樓市溫度,房價水平有瞭一個下滑,所以更加沒有什麼泡沫瞭。所以我認為中國樓市既然沒有大泡沫,就沒有所謂的崩盤,這是我跟很多人不一樣的觀點。

??韓世同:降息的確對市場的成交帶來非常火爆的情形,現在輿論把2009年還有2012年降息之後房價大幅上升作為一個依據,但是實際上2008年我們有4萬億大規模的投資,再加上10萬億新增貸款的規模,大規模放貸,穩增長時期地方政府也有大規模投資,降息隻是一個輔助手段。目前經濟形式和金融環境跟當年的情形不可同日而語,采取的措施,應對的策略也不太一樣。現在降息當然被市場廣泛接受,包括股市很多地產股的下行,這種表現的確對促進成交有很大的幫助。但如果要開發企業借機抬升價格,反而會錯過降息所帶來促進成交的機會。

??央行降息,市場做出的反應已經不僅僅是暗流湧動,一些購房者已經利用房貸“打折”的機會積極入場。上周六,深圳三個新開盤項目總計1500套新房入市,看房者超過5000人,銷量過千套。廣州也有9個項目加推,吸引5000名購房者到場。

??經濟之聲:這一次降息很明顯加速樓市去庫存,成交量會放出來。另外您也談到房價會止跌企穩,應該會告別下跌,這是對於房地產整體影響。您看之前市場比較冷,大傢說這也是一個擠泡沫的過程,是一個必須要經歷的過程,經過這一翻擠泡沫,您覺得現在這個樓市健康嗎?

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/16245942925467052196025.shtml

??今年以來,許多地方樓市成交萎縮、庫存高企,多個大中城市房價出現持續環比下行。不過,隨著取消限購、放松限貸等一系列提振樓市的政策執行,10月以來樓市跌勢已經有所放緩。降息算得上“錦上添花”的一筆嗎?資深房地產專傢韓世同分析,這次降息更多的意義在於促進成交。

??韓世同:在目前這種勢頭的鼓舞下,開發企業在拿地的這個勢頭上可能會更加好一點。事實上,央行的降息來的比較突然,它表明經濟形勢下行的壓力還是很大,金融環境並不是這麼平穩。在這種情況下,房地產會不會一枝獨秀?就因為降息和新政就觸底反彈?需要進一步觀察,如果這些狀況能夠得以持續,顯然是可以達到一定的目的。但是據我的判斷,如果沒有伴隨大規模的放貸和投資,單靠降息,效果不一定能夠持續當長時間。

??中原地產首席分析師張大偉認為,下調貸款利率和存款準備金率對大部分開發商來說是利好消息,意味著從銀行貸款的利率更低瞭,融資的成本降低瞭。房企最困難的時間已經過去。


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??經濟之聲:在放松“限貸”、降低住房公積金門檻、取消限購等一系列提振樓市的政策之後,央行宣佈降息,又給樓市打瞭一針催化劑。按照以往的經驗,貨幣手段是刺激樓市需求最有效的工具之一,這次降息可能會加速樓市去庫存。那麼能不能判斷,主要城市房價將會止跌企穩?經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此作出解讀。



??楊紅旭:我的觀點很明確,樓市最冷的時候已經過瞭。接下來市場會復蘇和回暖,但是復蘇和回暖有區域差異和結構差異。區域差異就是一線城市先回暖,部分二線城市後回暖,然後是三線、四線城市全國性出現復蘇。按照時間和成交量而言,9月以來一線城市已經回暖瞭,二線、三線四季度到明年上半年成交量都會慢慢趨於回暖。所以就成交量的觀點而言,一線三季度是最低迷的時候,四季度成交量會上一個臺階,全國的成交量在未來半年之內就會見到底部。關於房價的話,現在看全國的房價還在跌,尤其全國70個城市的房屋價格指數,環比下跌。我預計明年二季度,全國平均房價會由跌轉漲,出現拐點,區域分化。第二就是節奏,我認為目前全國各個城市庫存比較大,一些二線城市壓力比較大,庫存壓力大就意味著供求關系關系不太容易發生由供大於求,到供不應求的逆轉。這需要一個比較慢的節奏,因此這輪市場的復蘇和回暖,將比2012年還要慢一點,比2009年更慢,它的復蘇反彈是一個慢節奏的。

??就在昨天,也就是央行宣佈降息後的首個工作日,廣州就以底價產生“地王”——規劃建築面積46萬平方米的白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠地塊,以64.5億元的總價成交,折合樓面地價每平方米1.4萬元。在成功地把這塊巨無霸地塊賣出後,廣州市今年的土地出讓金賬面收入已經達到826億元,超額完成全年800億元的土地出讓金收入任務。

內容來自sina新聞

??經濟之聲:您覺土建融新北貢寮土建融得樓市一直是比較健康的,是嗎?

??楊紅旭:不能說一直是比較健康的,隻能說目前全國房價水平並沒有脫離全國收入的基本面。但是個別地區房價過熱,投資、投機需求過於旺盛,而全國這幾年都是以自住需求為主,無論是手續置業還是二次改善,買房子導致需求旺盛、導致房價上漲,這是一個合理的需求釋放,並沒有使供求關系發生惡化,並沒有使房價大幅脫離中國樓市的基本面,包括人們收入的基本面。

??經濟之聲:基於您的判斷,對於購房者而言,現在是否是介入比較好的時期呢?

??楊紅旭:從短周期波動規律來看,現在就是一個購房的最好時期。我9月份就已經喊出瞭,至少一些大城市可以關註一下。今年的購房季正在來臨,因為去年房價熱,今年降溫瞭,降溫之後目前政策是在救市、脫市,導致市場出現復蘇的苗頭。目前房價還在下跌,部分樓盤還在打折促銷。但是後面幾個月,房價趨穩,明年會趨於上漲,所以目前就是一個比較好的構房時機,尤其針對很多資助客,主要是一線城市和大城市。至於中小城市,到明年再入手也不晚,中小城市主要面臨高庫存,需要把庫存撬到一定程度之後,房價才會由跌轉穩,然後才會由穩轉漲。

??其他觀點:

??在降息的背景之下,樓市會借機出走“冰封期”嗎?有市場人士做出瞭樂觀的判斷,認為降息會對樓市形成重大刺激,是絕對利好。不過,考慮到樓市目前正焦灼於如何去庫存,開發商即使大力推盤,賣個紅紅火火,也未見得必定賺個盆滿缽滿,回籠資金才是眼下的著意點。而降息對樓市的刺激作用能否持續,還有待觀察。從這個角度來分析,說樓市就要全面回暖,恐怕言之尚早。

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析,從宏觀來看,在9月底出臺房貸新政之後,央行時隔52天的降息將與此前政策形成疊加效應。對已經還清購房貸款的改善性需求來說,將大幅降低按揭貸款成本,形成雙重的利好影響,促使這部分需求的持續入市,形成對樓市進一步的“托舉效應”。從目前起到2015年春節前,改善性需求的持續入市將可以預期。

??住建部政策研究中心原副主任王玨林說,降息會使開發商資金鏈緩和,使部分剛需入市,會穩住房價,但考慮到北京等一線城市還沒有退出限購政策,加上樓市低迷態勢已經持續相當時間,預計本輪降息並不會像以往刺激房價大漲。

??還有專傢預計,未來一手與二手房的價格可能要“區別對待”。由於二手住宅價格對於市場形勢及預期較為敏感,不排除未來這類房價伴隨著成交回暖可能緩慢上漲,但在新房市場,因為整體庫存壓力依然較大,短期內還不具備漲價動力。

??成交量上去瞭,開發商拿地的積極性可能水漲船高。眼下正值冬季,樓市的春天會比以往時候來得更早一些嗎?韓世同認為,眼下不應該誇大降息對樓市的影響。



??央行兩年多來首次降息,受到降息直接影響的樓市自然成為街頭巷尾熱議的焦點。在9月央行推出首套房優惠政策後,降息又在房地產市場掀起一陣熱潮。

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