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  數年間,中國房地產商都講著這樣一個故事:這是一片人多地少的土地,這片土地將會迅速城鎮化,這種城鎮化需要大量的房子,這樣的房子漲價是必然趨勢,這個趨勢將持續很久。這個故事的邏輯如此嚴絲合縫,以至於人們不得不相信它是真的:房價必然、必須漲上去。

  渣打銀行的研究人員則認為隻要政策得當,也許會"雙贏"。"改革者也意識到,持續2~3年的房市深度調整將對市場造成顯著損害。我們認為目前中央有必要調整政策,以軟化樓市調整力度。若政策運用得當,應該不會再次刺激房市大幅上漲,而會減輕市場可能受到的沖擊力度。"

  沈陽市政府為什麼試探取消限購?傷在你身,痛在我心。這個理兒中國人很清楚:"土地財政"已經將房地產市場和政府的錢袋子連在一起。房子賣不出去,房地產商資金緊張,政府如何能作壁上觀。何況,在經濟轉型升級尚未明瞭,新興支柱產業仍在地平線外,各地發展對房地產的依賴仍難脫離。"不賣樓不發展"早已成為某些城市的寫照。

  6月10日,上楊紅旭在微博上透露,即日起,沈陽市限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。"如消息屬實,則沈陽把貞節牌坊全面推倒瞭!之前,無錫、南寧、天津、寧波、溫州等隻是局部松綁!當前,沈陽樓市供大於求,住宅去庫存化周期22個月,與天津相近。限購松綁暗潮洶湧,大勢已去,半年後,估計隻剩一線四市站崗!"他說。

  地產"大炮"、華遠董事長任志強在博客中說,"盡管房地產隻是夜壺。但政府真的不需要這隻夜壺嗎?政府可以不用夜壺。但政府會不關註必要的經濟增長與底線嗎?至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢,不管政策如何調整,都需要有個安定、舒適的傢。"

  在最需要錢的時候,錢卻離開瞭。數據顯示,今年第一季度,中國市場新募集的私募股權投資基金共計33隻,募資總額達到44.62億美元,房地產行業卻備受冷落,基金隻數和募集金額均明顯下降。受境內IPO開閘影響,房地產基金退出筆數呈現報復性反彈,共發生54筆退出案例。不止如此。在2012~2013年曾大受海外債權人歡迎的中國內地房地產企業債券,開始門庭冷落。3月中旬至4月底,中國內地房企海外融資完全停頓。

  6月13日,國傢統計局發佈數據顯示,地產開發投資、商品房銷售面積、商品房銷售額等多個指標的增速跌至近一年來最低點。其中,商品房銷售額和商品房銷售面積已經連續4個月同比下降。之前,有機構稱,5月,中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10978元,環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌。

  顯見,盡管除沈陽外,無錫、南寧、天津、寧波、溫州等地方政府都在努力為樓市加油,但是無論是中央政府,還是普通百姓,似乎都不認為到瞭該拉房地產一把的時候。"國傢樂見房地產泡沫慢慢縮小。它將會容忍來自房地產市場的壞消息。"中國社科院一位研究者稱。

  恒大董事長許傢印說,"在中國城鎮化發展的浪潮下,三線城市仍將是未來房地產企業的主戰場。"

  近日,中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁公佈瞭一項研究稱,中國傢庭十分之九擁有自己的住房,其中,城鎮的比率(87%)略低於農村(96%),但與歐美發達國傢相比,已經顯著領先。不僅如此,到2014年3月,中國城鎮傢庭多套房擁有率達到21%。無房戶、啃老族以及"人房分離"戶減少至22%,而他們中有錢購房的僅為7%。

  不過,心急的也在提醒風險,如同以前上演的那樣。北師大房地產研究中心主任董藩在微博中表示:"又到瞭該說隻有房地產業才能救中國的時刻瞭--不管你承認不承認、愛聽不愛聽,這是事實。唯一限購限貸的行業就是房地產業,這說明唯一有巨大需求潛力的行業就是這個行業。總體上看,基礎設施建設的產業鏈短而細小,拉動作用有限,而且政府投資不可避免存在巨大浪費。"

  需求方如此,那麼,供給面呢?甘犁說,中國城鎮現有的房子足以填補剛性需求,而且還有1998萬套過剩。那些已經售出但不租不住的空著的房子約4898萬套,空置率為22%,也顯著高於歐美國傢,甚至高於我國臺灣地區。尤其令人矚目的是,經濟適用房空置率竟然高達23%。它本來是為滿足低收入傢庭住房需求的。

  一石激起千層浪。媒體紛紛湧向沈陽求證真偽,評論員葉檀已經發話"早該取消,否則沈陽發展無力"。根據當地媒體報道,沈陽10日確實取消瞭樓市限購,但沒有具體文件,沈陽市有關房地產交易權屬登記中心隻是接到瞭這麼個消息,本地戶口、外地戶口都不限購瞭。但是11日早上又有通知說,恢復限購。

  渣打銀行的研究團隊稱,當前,中國一至三線城市的房屋庫存總量已升至17個月房屋銷售量。"我們假設相當於5~10個月房屋銷量的庫存水平表明房市相對緊俏,相當於15個月以上房屋銷量的庫存水平代表房屋供給過量,這將對開發商造成相當大的資金壓力,並加大房價下行壓力。"

  "剛性需求"不再堅挺

  數據顯示,2013年年底以來,傢庭可利用抵押貸款的下降已使房屋銷售量降低。不過,即便取消限購,又能怎麼樣?在董藩看來顯然還是不夠的,他的呼籲是:"松動房貸吧!"常健則認為,"正在下降的房價自我實現的預期、負債/GDP比率超過200%的高杠桿經濟背後開發商的財政困難,以及在銀行部門有陰影的脆弱的金融體系,這些都暗示無序調整的風險是真實的和上升的。"

  該團隊的研究模型表明,如果全國房屋成交量仍維持在當前水平,那麼庫存將難以清空,並將持續上升,對開發商造成更大壓力。"房屋銷量上升是清空當前及未來庫存的唯一出路。然而即使成交量從當前水平以月環比2.5%的速度增加,也隻能帶動庫存逐步減少。庫存降至2013年中期的水平將需要兩年時間。這意味著許多開發商的痛苦將延長,並可能導致大量房企破產,因為許多房企將難以承受如此長時期的高額融資成本。"

  中國房地產市場再次成為人們關註的焦點。盡管人們對是否"拐瞭"尚存爭議,但是卻無人否認當前樓市狀況嚴峻。於是,"救市"的呼籲以及沖動也隨之而來。

  或許SOHO中國董事長潘石屹的話在點題。他在清華大學經管學院的一個內部講話中說,"中國的房地產現在就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的大冰山瞭。"

  二順位設定地上權任何問題免費諮詢樓市"松綁"撲朔迷離

  萬達董事長王健林說,"中國的真實城鎮化率還不到40%,十八屆三中全會才定下政策,去年年底剛開瞭新型城鎮化工作會議,國傢首度把城鎮化作為國傢經濟發展的重要支柱,作為推動國傢發展的主要動力。這個方向剛剛才定下,房地產就崩盤瞭,你覺得可能嗎?"

  對於沈陽市樓市限購"松綁"近乎行為藝術的做法,楊紅旭不禁嘆道:"當前樓市現狀,限購已無必要。為什麼暫時還得站崗?兩點原因:1.歷史遺產。2.輿論綁架。如果政府能把保障房搞得更好些,如果'文革'遺民遺風更少些。自然,就不需要這個爛牌坊瞭!"

  數據顯示,截至5月底,沈陽新建住宅庫存1828萬平方米,超過京滬,僅次於全國最高的天津(2110萬平方米),去庫存需要22個月,此外,沈陽房價收入比10多年來在下降。有評論稱,"過剩瞭,還限購,這是最不市場化的現象。"

剛性需求不再堅挺 樓市 松綁依然撲朔迷離

  問題是,取消限購鼓勵投資乃至投機是不是個好主意?

  巴克萊首席中國經濟學傢常健說,巴克萊近日訪問瞭北京和上海,與相關政策決策者、宏觀經濟評論員、國際組織官員和行業專傢碰面。他們發現,老百姓對房地產市場低迷感到一些擔心,中國人民銀行等有關機構也未能出臺強有力的應對措施。常健認為,公眾對樓市低迷並未感到太意外,而是更傾向於接受經濟增長放緩的前景。盡管房地產市場有著持續下行的風險,國傢出臺政策果斷扶持房地產市場的希望依然比較渺茫。

  在甘犁的研究中,所謂"剛性需求"的堅挺已成明日黃花,房價要上漲,乃至隻是穩定在高位,都需要新的故事講出。然而,房地產商還沒有找到新的故事可講,隻好老調重彈。

內容來自sina新聞

  盡管火力全開,但是應者寥寥。人們似乎對城鎮化與高房價的愛情不再感冒。這不僅僅是審美疲勞所致,反面的證據也愈來愈多。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/08084216461.shtml
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