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  宋會雍進一步指出,樓市也一樣,2008年全國住宅開發量是6億多平米,現在一年20多億平米,把非商品住宅加進來就是30多億,樓市已進入供大於求的狀態,房地產開發的風險日益激增。(編輯 譚翊飛 張凡 申劍麗)

  值得註意的是,這樣一幅黃浦江邊的稀缺宅地,並沒有吸引眾多地產商到場,7月9日的競拍現場冷冷清清。"現在大傢都在忙著去庫存,這麼小的一塊地,價值不高。"一傢大型房企內部人士表示。

  這背後,是豪宅市場今年以來的兩極分化,每平米單價10萬以下的市場出現供應和成交雙增長;而以單價10萬為界,價格越往上越難賣。並非所有的稀缺物業都能賣個好價錢,高價拿地的房企,需要承擔的風險日益加大。

內容來自sina新聞

  易居研究員亢亞娟分析,土地成交建築面積減少與部分城市減少供地有一定關系,但受房產市場轉冷的影響是更為重要的因素,基本可以確定,土地市場正式隨房產市場轉冷進入瞭下行時期,短時間內土地市場將很難再現異常火爆的情形。

  21世紀經濟報道記者調查顯示,麗新集團實際控制人為香港旅遊發展局主席林建嶽及其傢族,旗下擁有多傢上市公司,分別為麗新國際、麗新發展、豐德麗、麗豐控股、寰亞傳媒,在此次天價拿地之前,麗新系便多次因為高價拿地引發市場關註,投資者中不乏質疑之聲。

  持續近半年的樓市降溫,已經傳導到瞭土地市場,"底價成交"成為主流,一二線城市的土地市場均出現瞭降溫。

  5月20日,麗新發展投得香港海洋酒店項目,預期為海洋酒店承擔16億港元補地價,連同預計接近25億港元工程開支,投資額高達41億港元。有投資者指出,麗新發展目前市值僅40億港元左右,投資該項目會否力不從心?

  自2013年開始,市場人士擔心麗新系將資金運用於高風險項目,麗新系少數股東多次拋售相關上市公司股票。

  此次上海拿地價格是否太高?在7月9日的拍賣現場,麗豐控股現場一位代表稱,這個價格確實挺高;公司拿下它主要是因地塊的位置優越;這位人士亦承認,該地塊限制性條件也多,開發難度較高。據招標文件顯示,黃浦五裡地塊限高24米、現房出售、全裝修交付。

  東方動力為麗豐控股旗下公司,屬於港資企業。麗豐控股是麗新集團成員之一,是麗新集團在中國內地從事物業發展及投資的平臺,業務主要分佈於上海及廣州。

  而在此之前的2013年9月26日,豐德麗及麗豐控股斥資6.6億元投得橫琴島文化創意區一幅建築樓面26萬平方米的地皮,將投放37.8億元開發。

  北京中原地產市場研究部總監張大偉認為,未來土地市場將愈加分化,非稀缺的土地底價將成為主流,而北京、上海等一線城市的稀缺住宅地塊,再創樓面價新高的可能性也依然存在。

  7月9日,東方動力有限公司5.77億競得黃浦五裡地塊,剔除30%的保障房部分,該地塊的土地樓板價高達85513元/平方米,超過瞭此前的全國單價地王記錄保持者北京農展館地塊,後者在2013年由融創中國拍出,單價73099元/平方米。

  多位房地產業內人士指出,黃浦五裡地塊拍出天價,是當前整體低迷的市場中的個案,也難以改變土地市場底價成交的主流。

  易居中國分析師薛建雄表示非常看好,"這是未來上海最市中心的別墅,不單單可以賣到二三十萬,如果隻有五棟,六棟那麼稀缺,價格可以隨便開,3個億、5個億(30萬、50萬的單價)都有可能。"

  麗新發展及麗新國際早前公佈的2013年中期業績顯示,純利皆暴跌近七成;麗豐及豐德麗若扣除物業重估,則盈利分別下挫五成及虧損1.1億元,寰亞傳媒則虧損5522萬元。

  2013年6月,20大房企拿地總額高達421億,今年6月僅在百億左右;7月首周僅萬達與保利有小筆拿地,萬科、融創、遠洋等企業已經多月未出現在土地市場;下半年房企拿地有可能繼續萎縮,企業全面進入保守狀態。

  香港市場人士指出,由於豐德麗及麗豐早於2011年就與珠海政府簽署《橫琴文化創意園合作協議》, 橫琴項目總投資額達180億元人民幣(約226億港元),麗豐控股市值僅約30億港元左右,如何能夠推動逾200億港元的項目,擔心公司面對沉重資金壓力。

  薛稱,豪宅的供應能力在大幅上升,但是真正能跟得上時代需求的頂級產品,仍然比較稀缺,集中度還在提高。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在銀行信貸緊縮的市場背景下,標榜"高溢價"的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等四類拿過"地王"企業受影響比較大,正在面臨生與死的抉擇,極有可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。

  麗新系高價拿地

  記者瞭解到,萬科、保利等快速開發、高周轉的公司,在當前市場環境中的策略是現金為王,其次是去尋找高性價比的土地,單價地王不在他們的考慮范圍內。

 分化的豪宅市場

  圍繞黃浦江五裡地塊的天價及其未來,上海房地產界人士出現瞭明顯的分歧。

  易居中國分析師薛建雄表示非常看好,"這是未來上海最市中心的別墅,不單單可以賣到二三十萬,如果隻有五棟、六棟那麼稀缺,價格可以隨便開,3個億、5個億(30萬、50萬的單價)都有可能。" 薛建雄稱,這樣再看接近9萬的地價,就會覺得相對合理。

  地王盈利能力也堪憂。中原地產的監測顯示,自2009年以來的地王大多沒有好的收場。在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下,短期內這些"地王"尚未開建便已"被破發"或難以以盈利方式推盤入市。如中海長風地王、金地青浦地王等,今年均遭遇尷尬;在低迷的市場中,地王想要盈利很難。

  但上海中原研究總監宋會雍則表示非常不看好。"一墻之隔二手房的價格在3.8到4萬之間,綠地的新房賣到八九萬,從去年到今年隻賣出去瞭四套,有價無市,隻有打個七折,才賣得出。"

  宋會雍認為,新地王地價就8萬多,開發的前景比較悲觀。銷售價格至少要到15萬左右,而這個項目所在的地段基本不在上海的豪宅圈裡,不值這麼多錢;而且體量很小,面積隻有6000多平米,也並不能給整個地段帶來很大的改善,顛覆不瞭整體格局。

  上海豪宅市場的真實情況又是如何?易居克而瑞的數據顯示,上半年上海成交均價超過10萬元/平方米的樓盤超過10個,與2011年的歷史最高點持平。

  但仔細分析豪宅的成交情況就會發現,單價超過10萬的豪宅成交中,上半年僅有新鴻基濱江凱旋門賣出13套、凱德茂名公館賣出14套、萬特園二期賣出7套之外,其他單價10萬以上的豪宅銷售僅在1-3套;單價超過23萬元的湯臣一品上半年僅售出一套。

  宋會雍直言,在當前的市場中,出現地王很少見。他猜測,開發商是在對賭,參照瞭過往幾次樓市調整的周期,認為明後年市場還能好起來。

  宋會雍認為,這種對賭的心態很有風險。當前,美歐的經濟都在復蘇,中國樓市是處於供大於求的狀態;09年曾有四萬億的大投資,但今年向樓市溢出的閑散資金不會再像09年那麼粗放。宋直言,現在是更大的產能過剩和更萎縮的需求,已經不可能靠釋放流動性來救市。"2008年,各地方政府借債2.6萬億,到瞭2013年達到24萬億,再發貨幣也抹不平瞭。"

  土地市場整體低迷

  事實上,黃浦五裡地塊競拍現場的冷清,也是當前土地市場的整體反映。

  但上海中原研究總監宋會雍則表示非常不看好。"一墻之隔二手房的價格在3.8到4萬之間,綠地的新房賣到八九萬,從去年到今年隻賣出去瞭四套,有價無市土融新北貢寮土融,隻有打個七折,才賣得出。"

  據中原監測的全國重點一二線40個城市成交金民間二胎借款利率年息額前100的宅地和商用地塊顯示,100幅地塊中溢價率在5%以上的地塊去年6月有36幅,而今年僅有13幅,底價成交率今年6月高達63%,而去年同期為34%。

  上海易居房地產研究院7月1日發佈的《2014年6月份典型城市土地成交報告》也顯示,6月,10個典型城市土地成交建築面積2649萬平方米,環比增長41.4%,同比下降4.54%;土地成交均價為2262元/平方米,環比下降29.7%,同比下降14.5%。

  標桿房企拿地的謹慎程度也愈發明顯。中原地產市場研究部統計數據顯示:20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減,4-6月連續3個月不足200億,最近2個月更是在百億周圍徘徊。

上海拍出全國新單價地王 難改土地市場低迷趨勢

  85513元/平方米!一幅超小的地塊拍出瞭全國最高單價,在日漸萎靡的房地產市場中顯得非常刺眼。對黃浦五裡橋街道104街坊39/1地塊(以下簡稱黃浦五裡地塊)的未來,上海房地產業界產生瞭激烈的分歧。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08002812450.shtml
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