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  但是,隨意造地王,也有可能導致吃不瞭兜著走。

  在多個地王大戰現場,記者看到,大佬們幾乎不經思量就頻頻舉牌。針對市場質疑地產大佬熱衷搶地王,萬科有關負責人表示,充分估計到市場風險,嚴格地說,萬科所拿的僅僅是一個城市的區域地王,市場影響不是特別大,風險也可控。

  一、最高樓面單價

  第二天,中糧地產就拿地情況發佈公告,稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規模75359.79平方米,建築控制規模81716平方米;規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地。但是,關於地價及其他市場信息,中糧地產卻隻字未提。

  住房和城鄉建設部一位官員曾指出,調控的難點,一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求,每年有1000多萬的農民進城;二是民間資本投資領域過窄;三是全球化的熱錢湧動與人民幣升值預期相結合;四是房產持有環節稅收制度缺失;五是地方政府對土地財政的依賴,使得房價越高、土地價格越高,而土地價格越高,地方政府用於城市基礎設施的錢就更多;六是中國各地區之間經濟發展差距巨大,很難用"一刀切"的辦法調控房地產市場。

  對此,萬科多次在年報中指出,中國經濟正發生巨變,尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規模的城市帶,數以億計的個人和數以千萬計的傢庭將來到這些地方,住宅企業能夠在這種巨大的城市化進程中,獲得近乎無限的發展空間。

  根據《中國經濟周刊》旗下的智囊機構中國經濟研究院根據27個省份省會城市的地價編制出的"2013年中國地王圖"顯示,今年以來,各大房企正在全國跑馬圈地,部分城市的地王價格創出瞭史無前例的新高,49個地王中,有將近一半的地王被大型房企奪得,除瞭中糧地產,萬科、恒大、綠地、保利、中海等知名地產大佬均斬獲頗豐。

  七、最蹊蹺的收回

  有分析人士指出,盡管有巨大的購房消費潛力,但在高房價的背景下,真正有購買力的人群並不多。

  2013年上半年,北京的土地總收入已達到664億元人民幣,而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算,北京市土地的平均價格為8167元/平方米。

  中海地產則奪得瞭合肥總價地王和內蒙古呼和浩特單價地王;保利奪得瞭重慶總價地王;綠地奪得瞭西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。

  中國社科院此前的一份報告指出:"目前來看,房價上漲速度雖然大大放慢,但仍高於城鄉居民收入增長速度,中國85%的傢庭沒有能力購買住宅。"

  任志強(微博)解住房需求:

  雖然5月份在面對記者采訪時,雅戈爾相關人士還斬釘截鐵地說,旗下的地王沒有風險,但6月,雅戈爾則上演瞭戲劇性的一幕。雅戈爾宣佈,同意全資子公司杭州雅戈爾城北置業建議,不再繼續開發曾經的地王--杭州申花地塊,並根據《企業會計準則》的規定,計提資產減值準備金48420萬元。雅戈爾表示,奪得該地塊後,房地產市場的政策環境、市場形勢和供需關系發生瞭較大變化,因此,綜合權衡後,終止開發有助於最大限度地保護股東利益及公司權益。

  孫河這回算是給北京"出瞭一口氣"。近年來,盡管北京的房價是全國最高的,但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。

  5月29日,北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格奪得瞭上海長寧區新華路街道71街坊地塊,當時,這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到,6月27日,綠地集團與福建泰坤貿易有限公司組成的聯合體以47.21億元拿下上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,打破瞭前者的總價地王紀錄。不過,沒過幾天,7月3日,萬科張江聯合體以48.7億元高價奪地,再次打破紀錄。

  根據克而瑞等機構數據顯示,2013年上半年,萬科銷售830億元,同比上漲36%,位居全國房企第一,也是世界住宅銷售量第一;綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元,排在第二至第四位;銷售額排在第5的恒大地產上半年銷售面積達到729萬平方米,蟬聯房企銷售面積第一,同比增幅達16%,而金額方面也剛好達到482億元,基本完成年度千億目標的一半。

  四、最反常的大腕

  在北京、上海、廣州、杭州等城市,地王一浪高過一浪,後面的地王很快就顛覆前面的地王。

  恒大地產今年奪得瞭海口總價地王、廣州單價第二的兩個"地王級地塊",並且一口氣在重慶奪得多宗高價地,將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外,從未進京的恒大地產也在今年進軍北京市場,在體量高達51.1萬平方米的昌平區沙河高教園地塊爭奪戰中,恒大地產最終報價35.6億元,總價位列北京第二。

  知情人士稱,按照國土部的規定,如果一宗土地的溢價率超過50%,國土部便視為"異常交易地塊",並對該地塊拿地、付款、開發和銷售過程進行全程重點監測。因此,現在政府部門對一宗土地實施最高限價,其價格上限通常會在底價的基礎上,上浮接近50%的水平。

  還有的地產專業人士建議,隻有打破土地地方壟斷,才有望從根本上緩和目前的供需矛盾,最終破解高房價。

  2013地王八宗"最"?

  以47.2億元奪得上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,成為上海總價第二,並且在昆明、西安等地搶占優勢地王,除此外在多個城市搶得其他的優質地塊,如說2013年誰在地王市場收獲最多,很顯然是綠地集團。有分析人士認為,綠地到處搶地王,也是為瞭增加上市公司的籌碼。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴《中國經濟周刊》:"比較異常的是,3月份調控政策出臺,眼下政策正逐步落實,但沒想到市場隨後會以地王頻出來回應,而且速度這麼快,這是相當值得警惕的。"

  這是一個定律:在地王不斷問世的年份,房價往往是扶搖直上。最近5年,房地產發生瞭太多這樣的故事。

  北京地王的故事也還沒完,也許過不瞭多久,中糧地產的地王將被取代,因為北京東三環附近的一塊地即將上市,業界預計,屆時,北京地王可能會改頭換面。

  對此,任志強對《中國經濟周刊》饒有興致地介紹瞭他的最新研究成果:中國正逐步進入老齡化社會,但這並不意味著購房需求就要相應減少。上世紀80年代左右,德國是7300萬人口,1900萬個傢庭。2010年,他們增加瞭800萬人,變成瞭8100萬人口,但變成瞭4100萬個傢庭。隻增加瞭800萬人口,但是增加瞭2200萬個傢庭,為什麼?一調查發現,是因為老人和孩子分開住,這就是傢庭分裂速度,傢庭分裂導致傢庭數量增加。同樣道理,最近每年多建瞭1000多萬套房子,為什麼我國住房私有化率還在降呢?因為傢庭分裂導致傢庭數多瞭,基數變瞭,雖然13億人口沒有變,但是傢庭戶數多瞭,所以住房私有化率下降瞭,基數大。傢庭數變多瞭,將會增加更多市場需求,所以未來市場依然存在較多需求。

  (中國經濟周刊)

  其中,一向稱不拿地王的行業龍頭萬科奪得瞭上海、重慶兩地的總價地王,而在廣州、杭州等地,萬科奪得的土地價格雖然不是最高的,但也排在前列。如在廣州,萬科奪得的荔灣區地塊總價為6億元,樓面單價高達19638元/平方米,這一價格排在廣州第五。

  正因為銷售過快,部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經濟周刊》采訪時,華遠地產董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為"補倉"。"目前市場上對一二線城市的土地需求較大,這就要補倉,因此高價地集中在一線城市。"

  張冬峰還認為,中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中,這不僅在未來有可能引發巨大的社會問題,更重要的是在10年、20年之後,隨著這部分人年齡漸長,其消費觀念必將趨於保守,而現在年輕人普遍由於房子等負擔過重,未來的消費能力將十分有限,屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇,在一定程度上陷入如同日本一樣十餘年的經濟衰退。

  2008年多傢房地產企業還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道,僅僅五年之後,百億、兩百億俱樂部已經黯然失色,不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發力。

  地王價格連年漲

  北京懋源置業名頭並不響,卻擊敗瞭一幹地產龍頭,現場參與競拍的一傢開發商對《中國經濟周刊》表示,實在太意外。但是懋源置業所開發的紅璽臺在北京高端豪宅市場占據一席之地,位於東三環外的該項目拿地價格隻有1萬元/平方米,但目前售價八九萬元每平方米,一直是北京豪宅價格的領跑者。

  "賣掉"北京的地,能換美國一年GDP

  北京市的國土面積為16410.54平方公裡,假如將北京市土地全部變賣,即將8167元/平方米和土地面積這兩個數據相乘,可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。

  查諾斯稱,據其試算,從建設成本來看中國房產市場的價值已升至GDP的300%~400%,而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫,但並未見效,大量的房產建設仍在繼續,投機資本不斷湧入,金融機構也染指其中,無心本業的中國企業也紛紛將資金投向房地產。

  中冶地王蹊蹺被退

  中冶表示,已於2013年7月8日致函南京市國土資源局,要求其在3日內退還2號地土地投標保證金11.3億元及相應的財務費用等。

  隨後的7月3日,萬科聯手張江集團合作競得上海市浦東張江高科技園區中區地塊,48.7億元的成交高價刷新不久前剛剛誕生的上海總價"地王"。隨後萬科又再次"出手",以1.9萬元/平方米的樓面價,創造廣州荔灣區的商業地產新"地王"。

  更為誇張的是西安,西安2010年銀行2胎利率利率多少免費諮詢試算的單價地王高達11666元/平方米,但2013年西安單價地王隻有2348元/平方米。

  在貴陽,2010年的單價地王價格為3854元/平方米,而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方米。截至今年8月,貴陽地王為雲巖區北京路北側、安雲路東側地塊,由貴州旅遊投資控股集團奪得,樓面單價隻有1405元/平方米。

  《中國經濟周刊》記者劉德炳 | 北京報道

  雖然一直聲稱不拿地王,但2013年萬科卻按捺不住瞭。6月27日,成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司聯手以底價53.72億元摘得重慶江北區一地塊,這一地塊規劃建築面積為124萬平方米,是中國地王圖中27個省會城市中面積最大的一宗地王,也刷新瞭恒大地產一個月前剛剛創下的2013年重慶總價紀錄。

  7月23日下午,《中國經濟周刊》記者在北京市國土局交易大廳看到,包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂,參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。

  雅戈爾賣地

  懋源置業

  老小分居產生新需求

  而以目前的情況來看,深圳前海的"地王之王"很有可能在9月份被上海徐傢匯中心項目取代,因為這裡的起始總價就超過175億元。

  與雅戈爾地王系主動退出不一樣,按照中冶的說法,中冶沒有任何責任,就遭到瞭南京市國土局收回地王的決定。?7月5日下午,南京國土局發佈公告,稱"經市政府批準,下關濱江2號地塊因故終止出讓程序"。這幅於2012年11月30日以56.2億元出讓的地塊是當之無愧的地王,中冶是金主。當時,中冶和南京市國土局處在蜜月期,南京方面為地王設定的條件像是為中冶量身定做,以至於最後中冶的奪地備受質疑。但沒想到,他們最終還是在這塊地上鬧掰瞭。

  北上廣漲,其他省會城市跌

  經過30多輪競價後,孫河HIJ地塊的價格觸到瞭政府設定的價格上限,參與競買的房企隻得開始競報公共租賃房面積。隨後,又經過30多輪公租房面積的競報,中糧地產最終勝出。

  在各類調控措施中,房產稅最受關註,而隨著重慶、上海等地開始征收,現行房產稅政策與調整土地財政的目標相距甚遠。多位專傢均指出,房產稅改革必須突出其改革試點作用,應敢於突破目前的征稅模式,為改革積累更多準備。

  地王,我們何時說再見?

  深圳前海地王

  這就是深圳前海T201-0078地塊,該地塊占地面積61831平方米,為商業性辦公地塊,建築面積50.3萬平方米,出讓起始價達67.2億元。最終,該地塊被華潤置地以109億元奪得,可以說是深圳土地市場前所未有的大手筆。

  這裡是北京市朝陽區孫河鄉,2013年7月23日,中糧地產以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競得這裡的HIJ地塊,樓面單價超過4.4萬元/平方米,即每平方厘米4塊多,成為北京樓面單價最高的地塊,真算是"寸土寸金"。

  半個多月之後的8月16日,在距離北京2300多公裡的廣東深圳,華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地,再次刷新瞭深圳的土地總價紀錄。

  房地產牽動著中國經濟的全局。信達證券地產分析師張冬峰曾告訴《中國經濟周刊》:"這是一種比較危險的局面,所謂的'三駕馬車',投資和消費對房地產依賴太大,房地產業已經綁架瞭中國經濟,現在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業賺快錢。這麼發展下去,中國經濟下一個30年在哪兒?"

  2011年,《中國經濟周刊》發佈的《2010年中國地王圖》數據顯示,如果把北京的土地全部賣掉,可以制造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日,這個數字已經把美國2012年的GDP遠遠地拋在身後。

  全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時稱,中國當下的房地產熱酷似1980年代後期的日本,巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史,並將對中國的實民間二胎 台中民間二胎房貸貸款全省皆可處理體經濟和金融體系產生沉重打擊。

  經歷瞭短暫沉寂之後,地王今年再次在各地橫空出世,又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經濟極為重要的預示。

  這就是"地王"--一段時間內,在某個區域土地市場中誕生的價格最高者。

  而時至8月,號稱"上海市中心最後一塊黃金地"的"徐傢匯中心項目"地塊,在經歷瞭數次轉手,沉浮18年後,重回土地市場。該地塊設立起始總價175.2611億元,9月5日競價當天,該地塊必然刷新上海總價地王的紀錄。

  8月2日,美國商務部公佈調整後的2012年GDP數據,為16.3萬億美元,約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。

  "從一定角度而言,這個有些驚人的數據確實真實反映瞭中國房產泡沫的危機程度。"張冬峰表示。

  "不放開土地供應,北京四環內房價漲到10萬是可能的"

  目前,國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關註。國土資源部副部長胡存智7月11日表示,當前的土地市場存在著供地者和用地者達成"默契行為"的情況。通過違規出讓等手段,導致大量土地囤積在用地者手中,長期不開發或開發不足。目前國土部已經選擇瞭可能存在違規情況的"特殊"地塊284宗,在相關省市的協助下,正在對這些地塊進行調查分析。此外,國土資源部也通過擴大土地供應降地價。

 然而,土地市場的熱情始終沒能消退。

  似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年,房地產幾乎再現"越調越漲"。

  如果地王的制造成為資本們習以為常的遊戲,那麼誰又是其中最大的受益者和受害者?

  "土地財政模式如果不改,地王現象將難以遏制。"一位地產開發商在接受《中國經濟周刊》采訪時坦言,"通過土地出讓制度改革,將土地收入化整為零,弱化各地的高價賣地沖動,能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為,從而在數年內把因地價扭曲而推高的房價變得趨於正常。"

  "不放開土地供應,北京四環內房價漲到10萬是可能的。"任志強說。

  根據業界測算,扣除保障房面積後,該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米,成為北京新的單價地王,這也是北京有史以來的最高價地王。此前,這一區域的樓面單價隻有2萬多元/平方米。

  《中國經濟周刊》 記者 劉德炳 | 北京報道

媒體稱北京地價瘋狂 賣掉北京可換美國一年GDP

  中糧北京朝陽地塊

  業界對中糧地產所拿的北京朝陽孫河HIJ地塊樓面單價的估價是4.4萬元/平方米,這一價格已經是今年全國最貴,是"地王之王",但是考慮到該地塊還要求建設一定的教育設施等,這就意味著該地王的價格最終可能高達5萬元/平方米左右,這自然令全國其他所有地王都望塵莫及瞭。

  面對種種質疑,中糧地產相關負責人對《中國經濟周刊》表示,充分進行瞭可行性研究、進行瞭風險評估與審核。但是從公開資料來看,對於該地王中糧地產簡單公佈瞭其面積、四至、總價等基本信息,關於風險、前景、授權、審核等隻字未提。

  二、最高總價

  記者在北京夏傢胡同地塊附近走訪瞭解到,在地王還沒出世時,業主們和中介就開始議論起來,部分業主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日,該地區誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王,部分業主開始上調房價,有些房源價格比之前上調瞭3000元/平方米左右。

  三年不鳴,一鳴驚人,這說的就是深圳地王市場。今年,深圳不斷冒出地王,其地王總價也創造瞭全國最高價,同樣堪稱"地王之王"。

  在地王頻頻出現的2010年,多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方米的地王,一直面臨著貶值、賣不動的風險,其一期開盤價格隻有保本價45000多元/平方米,離7萬元/平方米的預期目標相差甚遠,但目前來看,由於溫州房價仍在下降,這一地王能否全身而退是個大難題。

  不過,這僅僅隻是開始,未來深圳前海板塊還將有大量土地陸續上市,看起來,這裡即將上演一場場好看的地王大戲。

  地王身價分化:

  三、最大黑馬

  幾乎所有省會都誕生瞭新地王,但是與2010年相比,2013年的地王們,身價也出現瞭極大的分化。

  在北京三環內原則上不再供應住宅用地的當下,位於南三環內的北京市夏傢胡同地塊無異於鳳毛麟角,很顯然就是為做地王而生的。

  現場經過數十輪廝殺,該地塊報價直線上升,觸到瞭政府設置的最高限價17.7億元,遂轉入現場競報公租房面積環節,最終,北京懋源置業以17.7億元地價和建設38000平方米公租房的代價,在九龍倉、融創、保利、恒大等十餘傢房企虎視眈眈之中,奪得瞭該地塊。該地塊樓面價高達4.1萬元/平方米,令業界震驚。

  以上海為例,5月9日,浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價,最終被一傢臺灣企業MaxbaseHoldings?limite以12.12億元拍得,樓面單價為39932元/平方米,溢價率高達47.5%,打破瞭2011年以來的上海土地成交紀錄。不料,這一紀錄僅僅持續瞭幾小時,同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得,成交樓面單價高達40079元/平方米,成為單價地王。

  據業界估算,夏傢胡同地塊項目房子上市時,售價將高達7萬~8萬元/平方米。

  在北京,一個指甲蓋兒大小的地方,現在最高能賣多少錢?4塊多。

  萬科

  對此,楊紅旭表示,今年2月20日,國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施(下稱"國五條"),市場還有些猶豫,但隨著成交量在5-7月迅速攀升,房企們發現,市場仍處於上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快,有資金優勢,也有補倉的強烈意圖。

  不過,事實證明,成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司隻是萬科、保利的馬甲。換個馬甲拿地,尤其是奪地王,確實是一些開發商慣用的手段。這充分證明地王市場的競爭還是比較激烈的,換個馬甲往往能出其不意,最終擊敗對手。

  2010年,南寧單價地王已經高達11000多元/平方米,遠遠超過這個城市的平均房價水平,而在2013年,南寧單價地王已經降到9332元/平方米。

  不過,地王的說法也遭到瞭萬科的反駁。萬科有關負責人向《中國經濟周刊》表示,僅僅一個區域的地王能算地王嗎?

  五、最大贏傢

  綠地集團

  地王年年有,2013年格外多。回頭來看號稱是"地王年"的2009年、2010年,與2013年相比,簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破,而且從數量來看,2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。

  六、最悲慘的退出

  今年更比往年高

  市場忍不住要造地王,這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產究竟是成瞭佛還是成瞭妖?如果地王的制造成為資本們習以為常的遊戲,那麼誰又是其中最大的受益者和受害者?

  今年以來,在中國的城市版圖上,地王大戰遍地開花,各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新紀錄,制造瞭令人瞠目的價格標尺。

  對此,楊紅旭表示,地王最能反映土地市場的動向,地王不斷變更,充分表明今年北上廣土地的熱度,但是與此形成極大反差的是,其他省會城市的土地卻有些冷清。

  在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監沈力男告訴《中國經濟周刊》,在城鎮化建設背景下,未來房地產業仍將發揮一定的作用,市場依然向好,中國的一些核心優勢城市必將對購房者產生較大吸引力。

  依照南京市官方文件的說明,停止出讓該地塊的原因是開發條件發生瞭變化。但有市場人士質疑,由於地價太高,地王也遭到瞭國土資源部的追查,令南京方面感受到瞭壓力。

  與2010年地王全國開花,北上廣之外的城市經常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同,2013年,地價創出有史以來新高的地王多集中於北上廣,但其他省會城市的地王價格反而出現瞭下降。

  八、最曲折的地王之旅

  潘石屹(微博)

  近來地產大佬SOHO中國潘石屹的上海之旅頗為曲折,雖然有"爛尾樓專業戶"的雅號,但事實證明爛尾樓不是那麼容易收購的。

  2010年,上海證大置業一舉擊敗新黃浦、中華企業(聯合)、復地集團(聯合)等3傢開發商,以92.2億元競得上海外灘地王。但事實證明,上海證大最終無力開發這一地王。

  隨後復地集團關聯方復星入股這一地王,但上海證大仍無力推動開發。

  就在復星準備全盤接手之時,不料半路殺出個程咬金,潘石屹搶先一步,將另一半股權買瞭下來。為此,復星起訴,證大與另一小股東將外灘8-1地塊股份出售給SOHO中國違規。上海市第一中級人民法院宣判,原告復星集團勝訴。

  盡管在這一地王上有些失意,但是2013年,潘石屹在上海土地市場上不甘失敗。今年4月, SOHO中國最終以31.9億元拿下長寧古北5-2商業地塊,折合樓價約30244元/平方米,溢價率48.4%。雖然過程堪稱曲折,但潘石屹終於在上海奪得瞭一宗地王級地塊。

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/08132385031.shtml
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