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投資商業公寓先明確用做乜
"房"事秘籍
內容來自sina新聞
記者調查發現，如果公寓用於出租，除去上述因素外，與小區物業相比，優勢並不明顯。以目前中心城區兩房租價1500~1800元/月為例，一個30~50平方米的一房一廳公寓租價也差不多，不僅少瞭一個房間，而且公寓普遍沒有小區綠化、運動設施、遊泳池等配套，在配置上又差瞭一截。另外，佛山人普遍喜歡陽臺。沒有陽臺的公寓表現出它的劣勢。
區位優勢明顯、投資門檻低是公寓受青睞的主要原因，目前中心城區公寓價位在1.1~1.8萬元/㎡左右，鎮街公寓起價4500元/㎡，以最大面積計算，一套公寓的總價基本不超過100萬元。
記者瞭解到，今年佛山商業公寓的供應量不小。前不久，位於佛山汾江南路以及魁奇路交匯處的萬通國際開放銷售中心主推30~80平方米的公寓戶型。"項目周邊有很多高檔寫字樓、傢居賣場，吸引瞭中高端白領來此租公寓。"項目銷售負責人黃先生表示，銷售和咨詢的情況比較理想。上半年，位於季華路沿線的萬科金域藍灣的推出也受到投資者熱捧，目前50~70平方米的SOHO公寓隻剩下極少量的尾貨。
商業公寓推貨多
Tips
中小企業主往往資金有限，買大型寫字樓沒有必要，但公寓可以滿足所需。如佛山大道北東海國際周邊有專業汽配市場，項目本身配有住宅、商二胎房貸利率最低的銀行利率多少免費諮詢試算鋪，對公寓感興趣的基本上是汽配市場的老板或小區的業主。"一些業主就是打算把鋪位搬到小區，住在小區，再買幾個公寓用來辦公，這樣居住、工作、生活都可以在小區裡解決。"該項目銷售負責人表示。
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投資公寓不僅要看開發商的品牌，還要關註運營方、物業管理方的素質。如果公寓的物業管理方經驗不足，或者隻收物業費而不去關註租客居住體驗，投資者的物業也很難得到提升。
目前，佛山市面上的SOHO公寓多以30~50多平方米的單間、60~80多平方米的大套房、一房一廳為主，主要有3.15米高的平層和約5米高的復式兩類，集中在大型商業中心、寫字樓集中區域附近，如千燈湖片區、季華路沿線、佛山新城等區域。
文/記者曾艷珠圖/記者張宇傑
調查：
出租公寓優勢不明顯
作為商業產品的公寓，購買時首付至少需要五成，一般要求10年內還清貸款，產權有40年、50年兩種。
產權為50年的公寓產品，層高基本可以突破3米甚至達到約5米，40年產權的公寓基本隻能做平層設計。佛山大道北東海國際SOHO公寓負責人告訴記者，幾年前，佛山加強瞭公寓的一些設計限制。
在很多投資者眼裡，公寓功能強大，宜商宜住。但真正從居住層面來考慮，公寓的舒適度並不算太高。"商務公寓一般不通燃氣，做飯、洗澡等隻能用電；個別衛生間等設計也會與住宅不同，可能會沒有窗戶；水電收費標準為商用，高於民用價格，個別物業費還會高於住宅標準；公寓一般是一梯多戶，而且隔音效果不算好。"華夏中央廣場副總經理嚴銳軍表示，現階段公寓更適合用於辦公。
本月初，南海創鴻城全新"曼哈頓公館"41~87㎡精裝示范單位亮相，僅需不到1.8萬元/㎡的售價，首付15萬元起，登記可享9.5折的優惠，吸引瞭不少投資者到場選貨。"看中這裡的區域優勢，周邊有千燈湖，購物廣場很多。"之前投資過寫字樓的吳女士稱。
由於佛山的租房供應量很充足，大部分租客在租房時，首選小區物業。喜歡公寓的人群，基本上是單身白領、小情侶或者工作時間安排在晚上的三類人群。問題是，佛山白領人數遠不如廣州充足，後兩類人群普遍收入不高，租不起公寓。幾年前，以9000多元/㎡的價格、在南海桂城買瞭一個小公寓投資的阿峰向記者透露，一旦海八路的相關產業受到影響，他的租客就很可能退租，1500~1800元/月的公寓很難租出去。
比起寫字樓和商鋪動輒幾十萬元甚至上千萬元的投資金額，商業公寓的投資門檻比較低。30平方米的單間總價隻需50多萬元，相當於中心城區一個中等戶型住宅的首付。今年起，商業公寓的供應較大，吸引瞭一些投資者掘金。
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住商混雜不利物業提升
嚴銳軍提醒，一個公寓項目如果住商混合，不利於物業提升。比如，有個公司選擇在小區辦公，但同一層住瞭一對小情侶，公司的客戶上門拜訪時，看到小情侶穿著拖鞋走來走去、打情罵俏，可能有損公司的形象。記者也註意到，企業對於一般出租型的公寓，是經慎重選擇才用來辦公的。一是為瞭避免這種尷尬，二是住的人太多，很難營造安靜舒適的辦公環境。企業即便選擇在出租型的公寓裡辦公，也會考察同一層是否有租客。
記者調查發現，在實際操作過程中，如果住商混雜或者單純用於居住，商業公寓很難提升其整體素質，影響投資回報率。業界人士提醒，投資者購買商業公寓前，要想清楚將來是用於居住還是用於辦公。
另外，現在佛山出現瞭一些酒店式的公寓，開發商先把公寓賣出去，再返租回來，一些公寓還有8%的年投資回報率。如果酒店式公寓有專業的運營團隊管理，投資者可以考慮。記者瞭解到，專業的酒店式公寓管理公司，一般會將多層公寓統一放租給高級白領，這些白領一般是同一個企業或同類型企業的，地域不限於佛山，有一些租客來自廣州。管理方會要求開發商提供酒店級別的物業維護，以滿足租客對高品質居住的需求，防止租客流失。有這些條件保證，等公寓返還到投資者手中，公寓的形象和品質已獲得認可，物業價值也得到瞭提升。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/09253400103.shtml
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