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  最近習總書記在政治局集體學習時,圍繞房地產市場所做的重要講話,已經在暗示未來的房地產政策將從行政調控轉向制度建設。他提出要處理好住房建設上的"四大關系",包括:政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系,特別是提出瞭構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,明確瞭市場和政府的邊界。這意味著,中國房地產調控的思維將發生很大的變局,以行政調控為主的政策體系將逐步淡出,在住房的問題上,將厘清市場與政府之間的關系,主要發揮市場的作用,政府隻需做好制度建設以及保障房的工作。這是對過去政府過度幹預市場的糾偏,值得深思和肯定。

  很顯然,這是一個很敏感的時刻。每年的四季度,迫於地方及全國"兩會"的壓力,各地一般都會在政策及執行層面"收緊",特別是,11月,全球矚目的三中全會即將召開。面對今年房價快速上漲的態勢,坊間不斷有三中全會將對房地產調控進行"頂層設計"的種種傳言。在管理層沉默半年之久之後,房地產調控政策何去何從,又成瞭外界極為關註的話題。從目前房價的漲幅看,70個大中城市中,漲幅超過10%的城市超過瞭15個,而這15個城市幾乎很難完成今年的房價調控目標。因此,隨之而來的猜測是,四季度房地產調控將進入政策加碼的嚴厲期,全國及各地出臺新的新的調控舉措對房地產降溫,並安撫外界的焦慮和質疑。

  而且,從房地產的基本面看,在經歷10多年速發展後,中國在住房問題上已經逐步告別絕對短缺,除少數熱點城市,住房供應已經能夠基本滿足居住需求。住房的最大問題,已經不是總體的供應問題,而是分配的不均和保障嚴重不足的問題,包括:土地市場的壟斷導致土地供應,特別是居住用地人為供應不足:基本制度體系缺乏,導致住房分配不公,住房資源集中在少數人手中;保障房欠賬嚴重,這些問題,靠短期的調控已經很難解決,必須通過改革土地制度、加快房產稅以及住房消息的聯網和建立住房普查制度等長效機制加以解決。在住房市場供求已經總體平衡的情況下,停留在過去的思維,一而再,再而三的出臺所謂的調控政策,強調熱點城市的供需矛盾,不僅不是滅火,而是煽風點火,不僅穩定不瞭市場,而且會極大的破壞市場的預期。

內容來自sina新聞

馬光遠 作秀式調控是房地產紊亂之源

  筆者能夠理解某些城市年底急推調控的心情,但這樣的舉措本身在經歷多年的博弈之後已經為開發商和購房者嫻熟掌握,不真正下決心從長效機制上下功夫,而隻是玩所謂調控遊戲,玩者無心,看官乏味,最終隻能貽誤建立公平的住房供應體系的時機。就此而言,筆者是強烈要求房地產調控退出房地產市場的。

  特別是,我們看到,今年包括北京在內的一線城市,自2季度以來房價開始瞭加速上漲。這些城市盡管都根據"國五條"的要求出臺瞭調控細則,特別是北京,從自己的規定看,更是成為嚴格執行"國五條"的楷模城市。然而,在整個房價快速上漲的過程中,這些城市都沒有采取任何的措施遏制房價,而且不斷的推出高價地,甚至推出"地王"助漲上漲的預期。截止目前,北京土地出讓金已超過1327億元,創下北京年度土地出讓金第二高,僅低於2010年的1600億元。土地市場的火爆,直接推漲預期,而"地王"的出現,更是使得看空房價者寥寥無幾。這樣,在房價已經平均上漲20%,土地出讓金超額完成任務的情況下,在年底之際,才作秀式的提出所謂的調控措施,在外界看來,除瞭通過不讓高價房上市從而拉低全年的漲幅之外,對於穩定房價而言,基本沒有任何作用。

  筆者認為,面對目前中國房地產市場的現狀,應該考慮加快讓以行政調控為主的政策退出,通過長效機制的建立,穩定房地產市場的預期。短期的行政調控措施,特別是全國一刀切的調控,已經無法適應中國房地產市場健康發展的需要。過去10年,以行政措施為主要手段、以控制房價過快上漲為主要目標、以抑制不合理的需求為主要途徑的房地產調控,由於過於濃厚的行政色彩,以及政策的短期與多變,不僅沒有做到抑制房價的過快上漲,更是擾亂瞭整個房地產市場的預期,不僅購房者無所適從,更使得整個行業的發展都因為政策的不斷加碼而難言健康,問題和矛盾重重。特別是,購房者在這場長達十年的博弈中已經深刻理解瞭調控的精髓,對於房地產調控已經不信任,出臺任何房地產調控政策都會被視為"助漲"的信號而起到反向的作用。

  今年房價以超過20%的漲幅領漲全國房價的北京(樓盤),繼出臺瞭增加"自住商品房的供應"等政策之後,最近又召集開發商開會,強化房地產調控措施,遏制房價進一步上漲。坊間及媒體流傳的版本是:北京建委在座談會上傳達瞭6點會議意見,包括年底前漲價項目一律不批、前期上市已很久的項目,控制漲幅不高於10%、高於4萬的項目今年不批準、捆綁精裝逃避監管的方式唄禁止、現房銷售以不漲價的原則審批、通過折扣的方式漲價將被約談以至於封網等等。

  筆者相信,面對今年難以完成調控目標的壓力,北京這種年底收緊調控的措施絕不會成為孤例,預計一些城市將緊隨北京後塵推出自己的調控措施安撫市場。然而,無論是輿論的反應,還是調控措施本身而言,卻並沒有得到外界積極的評價。北京的調控舉措,除瞭"自住型商品房"政策,是通過增加供應的手段進行調控,被外界視為可取之外,其他的舉措,包括對4萬以上的樓盤不批,被認個人信貸比較好過的二胎年息為純屬為瞭壓低今年全年的漲幅而采取的無用之舉。今年不批準銷售,不等於這些高價樓盤消失瞭,一旦以後批準銷售,勢必對整個預期又會造成極大的負面影響。在上一輪調控中,特別是2011年,北京也曾采取同樣的政策,但結果是,這些高價樓盤在2012年基本順利上市,並助推2013年房價大漲。因此,對於這種運動式的、應付檢查式的作秀調控,不僅無法改變房價上漲的預期,反而因為政策的紊亂,對未來的房價造成更加負面的影響。如果其他城市效仿,相信在明年的"兩會"之前的四季度,房價的表現都會相當和諧,然而,這並不能真正穩定房地產的預期。二胎房貸條件利率多少免費諮詢試算

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-10/08592488215.shtml
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