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  春天來臨,樓市卻在迅速降溫,今年年初以來主要城市成交持續幾個月的低迷。住房城鄉建設部總經濟師馮俊在本月接受采訪時表示,當前房地產市場發展增速下降,屬於市場正常調節。目前新開工面積、銷售面積、成交量等均出現瞭負增長。

  3、恢復期

  1、成交量

  新一輪樓市調整大幕正在拉起,已成各方共識。但分歧在於,此輪樓市調整會是怎樣發展,會有怎樣的結局。在今年之前,房地產市場近幾年來還經歷瞭兩輪 調整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年,第二輪是2011年下半年到2013年初。而新一輪樓市調整,是歷史的重演,還是新的故事?南都記者 分別從成交量、降價潮等指標進行對比,發現3個樓市波段周期中,在"量縮"到"價跌",再到"業主維權"和"房企倒閉"的循環周期上有著驚人的相似,但不 同的是,今年樓市調整由"非政策因素"引起,預期持續時間會更長一些。

  盡管2011年 全年持續各種嚴厲調控政策,不過市場的緊張氣氛一直到下半年才逐漸顯現。最早在2011年5月,中海地產偷偷在深圳揭開瞭樓市降價大戰的序幕,其低價推出 旗下兩個項目合計千餘套房源。8月初一線城市中北京繼續跟進,通州華業玫瑰二期推出90套特價房,較最初銷售價格低4000元/平方米。降價幅度更大則是 上海,其中大型房企龍湖地產、綠地、上海中海地產旗下樓盤全面降價促銷,降幅高達20%-40%。據媒體公開報道最低至5.8折的樓盤也來自上海。



 2014年:3月份從杭州開始

  從2008年年初開始,一線城市出現成交萎縮,從當年6月起,全國大部分城市遭遇寒流。由於當年受救市政策影響11月份成交量已出現反彈,因此引用統計局發 佈的1-11月數據顯示,全國商品住宅銷售面積為4.46億平方米,比前一年同期減少19%;為近十年來行業銷售首次出現負增長。

  南都記者通過多項基本指標的對比發現,現實與歷史有著不少相似的地方,"如有雷同,實屬巧合"的戲劇橋段屢屢上演。

  與前兩輪樓市波段的最大不同,則是造成這一輪調整的緣由,中原地產首席分析師張大偉分析認為,本次樓市變化是歷史上首次出現因為"非政策因素"導致的市場蕭條。



  2008年:王石首發"拐點"論

  對於這次調整會持續多長時間,則產生瞭分歧。方圓地產顧問首席市場分析師鄧浩志認為此輪樓市調整去年10月下旬已有苗頭,因此預計到今年第四季度成交量會有 所回升。北京福盛德經濟咨詢有限公司首席經濟學傢馮建林則指出,基於今年的樓市調整時源於市場的內在力量,調整幅度可能更大,調整時間可能要2年或更長時 間。預計今年下半年房價可能持續下行,明年逐步企穩回升,全國房價可能要到2016年或之後才能恢復到2013年的水平。

  2014年年初-

內容來自sina新聞

  相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場調整,本次樓市出現調整的主要原因為:資金價格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊;以及全國總體樓市供應告別絕對短缺,三四線城市出現供應過剩。這也可能會導致本輪市場的調整周期更長。

  三大樓市調整周期

  2014年:今年初開始陷入低迷

  從2007年房地產瘋狂的漲價潮中,"9·27新政"直挫樓市,導致2008年房地產市場急轉直下,而2008年的全球金融危機更是給房市雪上加霜。

  到瞭市場真正面臨低谷時,由於銷售資金回籠越來越難,高負債率的房企往往面臨危機四伏的資金鏈斷裂,支撐不下去迎來的就是被收購或破產的命運。也正因此,每當樓市回落時,總伴隨著一批房企的倒下,連大牌房企也不免面臨危機,從恒大到綠城到今年面臨倒閉風聲的光耀。

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  2011年1月底,國務院辦公廳發佈"國八條",調控再一次升級。不過進入下半年,才出現開發商大規模被迫降價。

  今年3月份杭州率先降價,迅速擴展至全國,目前包括一線城市在內的房價也均現降價。目前經濟、市場環境更加撲朔迷離,樓市調整將如何發展成為關註焦點。



  異:"非政策因素"導致調整持續更長?

 2011年:一線城市領降



  采寫:南都記者 王莎莎

  這 一次是近幾十年來房地產發展遇到的真正意義上的需求萎縮,品牌開發商率先降價自救。最早在2007年底2008年初,萬科董事長王石曾發出預警,稱中國房 地產將進入"拐點"。隨後,萬科在全國范圍內率先掀起降價風潮。一開始,萬科還對降價遮遮掩掩,2008年4月開始,上海萬科降價傳聞不斷,當時有報道稱 5月以接近9折集中降價銷售,當時遭到瞭萬科市場部門人士的否認。直至下半年,萬科在上海公開宣佈旗下8個樓盤開始促銷活動。眾多品牌房企緊隨其後,價格 戰一觸即發。很快,從深圳、廣州到杭州北京,房價"迫降"潮蔓延。

  今年年初開始,連續數月的成交萎縮和庫存積壓最終傳導到房價環節在全國蔓延。3月份開始,降價首先從杭州開始,起初還是中小房企降價促銷,到4月品牌開發商也紛紛加入促銷打折的隊伍。

  到目前為止,全國降價潮已經開啟。三四線城市由於庫存積壓非常嚴重、供過於求,房價下降態勢更加明顯,廣州番禺、蘿崗等郊區盤的價格松動也十分明顯。

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  2008年:4萬億計劃出臺

  這 一輪樓市調整恰巧碰上瞭全球金融危機的大環境,直接導致調控發生瞭戲劇性轉折。從2008年下半年開始,政府根據經濟全局的需要開始轉變思路出臺系列"鼓 勵合理住房消費"的救市政策,"維護樓市穩定,防止樓價過度下跌"的提法開始出現,並且漸漸成為各個地方政府新的工作指導方針。

  2008年12月末,全國已有多達18個城市相繼出臺瞭地方性的房地產救市政策,這大大激發瞭市場剛性需求的釋放。而同年11月國務院常務會議出臺的四萬億計劃出臺更是讓房地產市場從中受益良多。

  2011年:30多個地方樓市政策微調

  2012年雖然中央還在反復重申房地產調控政策基調,但地方政府"小動作"不斷。2月,安徽蕪湖打響瞭地方政府救市的第一炮後,各地也陸續打開瞭政策"口子"。據中原地產統計,2012年包括北京、上海等30多個城市曾相繼出臺微調政策應對國傢調控。

  自2012年3月份開始,全國樓市逐漸擺脫跌入冰點的狀況,北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線城市樓市成交量攀升,市場強勁回暖。

  2014年:地方政府已現放松跡象

  4月開始,包括溫州、常州等多地城市都陸續出現瞭放松調控的跡象。有趣的是,與2012年佛山限購松綁朝令夕改的情況類似,今年沈陽救市政策也擺瞭一道烏龍,6月10日沈陽傳出限購取消的消息,不過沈陽市房管局卻在隨後否認下達過取消限購的"口頭通知"。

  核心指標對比:"量縮"意味著"價跌"已不遠



  2008年初-2009年上半年



  持續約一年半

  2008年:全國總成交下降約兩成

  2011年下半年-2013年初



  持續約一年半

前兩輪樓市調整均持續一年半 今次將超兩年?

  同:"量縮價滯"成標準樣式

  中國樓市的高位調整中,"量縮價滯"成為調整的標準樣式,繼而導致房價從開始下跌,到全國大幅度降價。其中通常反應最快的是知名品牌房企,總能洞察先機來引 領樓市,比如萬科、碧桂園、恒大這樣的全國房企。但跑得快也容易引起是非,每次降價總會伴隨著業主退房、維權等浪潮。

  《《報名新浪樂居6月22日特惠夏日南海看房團

 2011年:"金九銀十"落空

  "限購"、"限貸"政策的嚴格執行,嚴重制約購房需求釋放。2011年下半年開始,成交量開始暴跌,當年"金九銀十"落空,並導致全年成交量走低,給市場帶來瞭陰影。







  2、降價潮

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/08504230113.shtml

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