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商業公寓日益受歡迎。

投資商業公寓先明確用做乜

  "房"事秘籍

內容來自sina新聞

  記者調查發現,如果公寓用於出租,除去上述因素外,與小區物業相比,優勢並不明顯。以目前中心城區兩房租價1500~1800元/月為例,一個30~50平方米的一房一廳公寓租價也差不多,不僅少瞭一個房間,而且公寓普遍沒有小區綠化、運動設施、遊泳池等配套,在配置上又差瞭一截。另外,佛山人普遍喜歡陽臺。沒有陽臺的公寓表現出它的劣勢。

  區位優勢明顯、投資門檻低是公寓受青睞的主要原因,目前中心城區公寓價位在1.1~1.8萬元/㎡左右,鎮街公寓起價4500元/㎡,以最大面積計算,一套公寓的總價基本不超過100萬元。

  記者瞭解到,今年佛山商業公寓的供應量不小。前不久,位於佛山汾江南路以及魁奇路交匯處的萬通國際開放銷售中心主推30~80平方米的公寓戶型。"項目周邊有很多高檔寫字樓、傢居賣場,吸引瞭中高端白領來此租公寓。"項目銷售負責人黃先生表示,銷售和咨詢的情況比較理想。上半年,位於季華路沿線的萬科金域藍灣的推出也受到投資者熱捧,目前50~70平方米的SOHO公寓隻剩下極少量的尾貨。

  商業公寓推貨多

  Tips

  中小企業主往往資金有限,買大型寫字樓沒有必要,但公寓可以滿足所需。如佛山大道北東海國際周邊有專業汽配市場,項目本身配有住宅、商二胎房貸利率最低的銀行利率多少免費諮詢試算鋪,對公寓感興趣的基本上是汽配市場的老板或小區的業主。"一些業主就是打算把鋪位搬到小區,住在小區,再買幾個公寓用來辦公,這樣居住、工作、生活都可以在小區裡解決。"該項目銷售負責人表示。

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  投資公寓不僅要看開發商的品牌,還要關註運營方、物業管理方的素質。如果公寓的物業管理方經驗不足,或者隻收物業費而不去關註租客居住體驗,投資者的物業也很難得到提升。

  目前,佛山市面上的SOHO公寓多以30~50多平方米的單間、60~80多平方米的大套房、一房一廳為主,主要有3.15米高的平層和約5米高的復式兩類,集中在大型商業中心、寫字樓集中區域附近,如千燈湖片區、季華路沿線、佛山新城等區域。

  文/記者曾艷珠圖/記者張宇傑

  調查:

  出租公寓優勢不明顯

  作為商業產品的公寓,購買時首付至少需要五成,一般要求10年內還清貸款,產權有40年、50年兩種。

  產權為50年的公寓產品,層高基本可以突破3米甚至達到約5米,40年產權的公寓基本隻能做平層設計。佛山大道北東海國際SOHO公寓負責人告訴記者,幾年前,佛山加強瞭公寓的一些設計限制。

  在很多投資者眼裡,公寓功能強大,宜商宜住。但真正從居住層面來考慮,公寓的舒適度並不算太高。"商務公寓一般不通燃氣,做飯、洗澡等隻能用電;個別衛生間等設計也會與住宅不同,可能會沒有窗戶;水電收費標準為商用,高於民用價格,個別物業費還會高於住宅標準;公寓一般是一梯多戶,而且隔音效果不算好。"華夏中央廣場副總經理嚴銳軍表示,現階段公寓更適合用於辦公。

  本月初,南海創鴻城全新"曼哈頓公館"41~87㎡精裝示范單位亮相,僅需不到1.8萬元/㎡的售價,首付15萬元起,登記可享9.5折的優惠,吸引瞭不少投資者到場選貨。"看中這裡的區域優勢,周邊有千燈湖,購物廣場很多。"之前投資過寫字樓的吳女士稱。

  由於佛山的租房供應量很充足,大部分租客在租房時,首選小區物業。喜歡公寓的人群,基本上是單身白領、小情侶或者工作時間安排在晚上的三類人群。問題是,佛山白領人數遠不如廣州充足,後兩類人群普遍收入不高,租不起公寓。幾年前,以9000多元/㎡的價格、在南海桂城買瞭一個小公寓投資的阿峰向記者透露,一旦海八路的相關產業受到影響,他的租客就很可能退租,1500~1800元/月的公寓很難租出去。

  比起寫字樓和商鋪動輒幾十萬元甚至上千萬元的投資金額,商業公寓的投資門檻比較低。30平方米的單間總價隻需50多萬元,相當於中心城區一個中等戶型住宅的首付。今年起,商業公寓的供應較大,吸引瞭一些投資者掘金。

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  住商混雜不利物業提升

  嚴銳軍提醒,一個公寓項目如果住商混合,不利於物業提升。比如,有個公司選擇在小區辦公,但同一層住瞭一對小情侶,公司的客戶上門拜訪時,看到小情侶穿著拖鞋走來走去、打情罵俏,可能有損公司的形象。記者也註意到,企業對於一般出租型的公寓,是經慎重選擇才用來辦公的。一是為瞭避免這種尷尬,二是住的人太多,很難營造安靜舒適的辦公環境。企業即便選擇在出租型的公寓裡辦公,也會考察同一層是否有租客。

  記者調查發現,在實際操作過程中,如果住商混雜或者單純用於居住,商業公寓很難提升其整體素質,影響投資回報率。業界人士提醒,投資者購買商業公寓前,要想清楚將來是用於居住還是用於辦公。

  另外,現在佛山出現瞭一些酒店式的公寓,開發商先把公寓賣出去,再返租回來,一些公寓還有8%的年投資回報率。如果酒店式公寓有專業的運營團隊管理,投資者可以考慮。記者瞭解到,專業的酒店式公寓管理公司,一般會將多層公寓統一放租給高級白領,這些白領一般是同一個企業或同類型企業的,地域不限於佛山,有一些租客來自廣州。管理方會要求開發商提供酒店級別的物業維護,以滿足租客對高品質居住的需求,防止租客流失。有這些條件保證,等公寓返還到投資者手中,公寓的形象和品質已獲得認可,物業價值也得到瞭提升。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/09253400103.shtml

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