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【2013年5月長沙樓市銷售報告】

  房地產行業的發展軌跡顯然還看不到有發生根本性改變的跡象，而是在原有道路上大踏步繼續前進。

  習慣總是根深蒂固的，利益也總是難以撬動，要改變房地產行業並非朝夕之事。國傢審計署公佈的一組數字，讓人們對中國房地產的現實情況又加深瞭認識。

  6月10日，審計署發佈的36個地方政府本級政府性債務審計結果顯示，截至2012年底，上述地方政府債務餘額達到3.85萬億元，兩年來增長瞭12.94%。依此增長率推算，截至2012年底，全部地方債餘額達12.08萬億元。而2011年中，審計署曾發佈報告稱，2010年底中國地方債規模總計10.7萬億。

  當然，我們要關註的不僅僅是12萬億地方債，更加要關註背後所透露出來的信息。最為顯眼的是，地方政府性債務過度依賴土地出讓收入等問題依然存在。審計結果顯示，2012年底，4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務餘額7746.97億元，占這些地區債務餘額的54.64%，比2010年增長1183.97億元，占比提高3.61個百分點。

  這就是中國房地產行業的現實情況，習慣於"土地財政"的地方政府，面對如此巨額的債務已經沒有更多能力和更多耐心去尋找其他辦法還債"開源節流"，那是什麼？

  另一方面，地方債為什麼越清理越多？因為賣地收錢簡單方便環保無公害，根本不用擔心政府破產無錢還債。

  當然，土地要賣出好價錢，房價就必須保持"穩定"，開發商才願意高價拿地，這也是土地市場持續高漲的根源所在。

  "地王"已經太多瞭，不用再一一列舉，甚至還出現瞭地方政府擔心賣得太便宜，將掛牌中的土地收回去，改一個更高的底價繼續掛牌的現象。

  為什麼北京夏傢胡同地塊吸引瞭眾多關註的目光？原因在於地方政府將高價賣地的意圖公開地表現出來，如此的顯眼。

  回過頭來，追溯這一輪已經持續超過三年的房地產調控，結果是房價地價仍然交相輝映、一路上漲。

  調控就是重新分配利益，現實情況則是擁有制定規則權力的一方，也是利益既得的一方。有人會願意砸爛自己的鐵飯碗，將之分給爭奪碗中食的人嗎？

  "既當裁判員又當運動員"的調控已經證明是行不通的，至少這三年來並沒有成功，但如果不去改變，那麼誰都可以想象得到房地產行業的未來。

  調控的解決方案並非沒有，既然觸及利益、重新分割蛋糕如此之難，那麼不妨做大蛋糕，或者另立爐灶。

  也許，新型城鎮化與房產稅的推進就是基於這樣的目的，關鍵就在於不要重蹈覆轍。

  最新消息說，國傢發改委將在下月推出新型城鎮化方案，並且秋季召開的三中全會訂出政策，尤其是戶籍改革方面。

  此前也已確定，房產稅的擴圍在今年內必然會有動作。可以看出，新一屆政府的思路並非是要固執地分割原有蛋糕，而是要從根本上改變房地產行業的發展模式，這就是改革。

  改革並非調控，但改革肯定比調控更加艱難，因為如果改革是要打爛所有人的飯碗，那麼改革難言出路。

  房地產需要什麼樣的改革？新型城鎮化與房產稅試點擴圍方案會給出一個明確的答案。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/08343259041.shtml

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